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大家好，我是毯叔。
最近在集思录上看到一篇很有意思的帖子，这个作者成功卖掉了自己在上海的老房子，详细计算了房子这些年的收益，并且给出了很有价值的实操经验和思考，必须来跟大家分享一下：
经验和思考，必须来跟大家分享一下：
总体来看，这位作者总结的一些关于投资的点，基本和我不谋而合。
很多人都迷信房产投资，其实通过他的例子可以看出来，不能简单粗暴的认为买房就比买股划算，关键还是要结合自己的投资能力，以及当下资产的走势效应做决断
当然，房产投资最关键的一点，就是其自住属性，这点其他资产远远比不上。
不过，比起如何投资，其实很多朋友看完他的帖子，更关心另一个问题：他的老破小，到底是怎么迅速成功卖出去的？
后来这位朋友还分享了她卖房的成交方法，我也一并分享给大家：
《如何挂牌3天就成交？》
1. 合理定价
挂牌前，我们分头行动。一个人用新手机号扮演买家角色，把周边二三十套潜在竞争房源都看了一遍，筛选出7套“硬实力”相当的房子，和中介深入沟通、摸清底价，再分析我家房子的优劣势后，定出我们的挂牌价、报给中介的底价以及真正的底价。
图源：网络
2. 美化房子，营造氛围感
另一人则负责把房子“打扮”得体。老房子最怕给人破旧感，所以房子的美化工作不可或缺。目标是创造一种氛围感：房子宽敞、明亮、温馨，住在这里的人生活得精致舒适，让人走进来就有一种渴望，我也想要过这样的生活。
-断舍离：已经明显磨损的家具就不要了、不必要的用品要么收起来要么扔掉，东西少才能显得整洁宽敞。但不能扔太多，必要的东西还是都留着，否则没人住的空旷感也不好。记住，目标是营造有人在这里住得很舒适的沉浸式体验。参考开发商的样板房。
-换灯换锁：不亮的灯全部修好，老装修用的水晶灯显得老气又不够亮，全部换成品牌LED吸顶灯，明亮又简约大方，耗资2000。门锁换成指纹锁，方便带看又显高级，耗资1500。
-深度清洁：老房子去除陈旧感，清洁很重要。光清洁剂我就买了十来种，清洁玻璃的、瓷砖的、地板的、墙面的、金属的。另外还请专人擦窗户，2次共6个小时才擦完，但效果立竿见影，窗明几净。常规清洁，也是请专业人士来打扫了2次6个小时，才把角角落落都清理干净。我自己就专注在细节的清理上，例如清洗窗帘，把卫生间的五金件擦得锃光发亮，清理掉墙面很明显的、大片的脏污，只留一些日常较浅的痕迹，避免给人刻意刚刚翻新完的伪装感。此处推荐京东的家政服务，真的很好预约且服务很好，耗资1000。
图源：网络
-软装布置：厨房台面、洗脸台台面等购买成套的用具，厨具换新的，有美感又整齐。入门地垫、卫生间地垫换新的。卫生间洗漱用品等买高档品牌且颜值高的。客厅和房间鲜花不断，要鲜花不要塑料花，我自己家里也是如此，这不仅是美观而且给人好心情。居家香氛要搭配好，鲜花味道的，不要那种酒店味道的。餐桌上要摆果盘，颜色搭配要丰富，既好看又可以招待，很实用。因为挂牌的时候上海1月份非常冷，我们全天开着空调且不关厨卫门，保证通风又让人进门有温暖感。总之，目标就是沉浸式体验：这里的原主人生活得很舒适、精致，如果你买了这个房子，你也可以。耗资1000。
-整理资料：当年的装修图、家电说明书、发票全部整理收纳好，给买家实实在在的安心感。因为我们当初装修确实花了很多心思，格局非常合理，斥巨资购买品牌实木家具和进口家电，所以更适合打算直接入住的买家，而不是重新装修的买家。将来万一有维修需要，家电使用方法等，资料、发票和说明书都整理好统一收纳，买家看房的时候可以给他们看，让他们买了之后能用得放心。
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3. 精心准备推介文案
提前准备好房源说明文件，突出亮点，发给多家中介，让他们省去脑力劳动，提高带看效率。价格方面，设定清晰的挂牌价、给中介的底价和真正的心理底价。
4. 谈价策略明确
我们经验不足，但心态放得很平。目标是快速成交，因此即便让利二三十万也能接受。
挂牌初期是关键窗口期：
1，中介集中推送，客户积累最多；
2，房市仍处调整期，短期升值可能性低；
3，拖越久越不利，不如快速成交，资金腾挪。
图源：网络
600万半年的投资收益也有18万了（我按照一年6%计算的），所以调整心态，不在乎这让利的5%了。我们当时挂牌618万，给中介的底价是600万，心里的低价是560万，最后575万成交。同期我们对标的7套房子，仅1套以更低的价格成交了，其余6套均未成交。
最后要表扬一下我先生，我们分工明确、默契配合，真的是珠联璧合。
尾声：搬离的不舍与继续向前
过户当天，我再次走进这个熟悉的家，阳光从阳台斜斜洒进来，照在那张我们曾无数次围坐吃饭的餐桌上。屋里处处留着生活的痕迹——墙上没擦掉的小贴纸、厨房抽屉里的调料罐，新婚时一起选的家具，旅游时带回的小摆件。
明明只住了不到两年，却像住了十年。
房子是卖了，但回忆，一点都没少。那个在内环内老破中里努力生活、精打细算、擦窗换灯、凌晨焦虑的我，依然会在记忆里，占据一个明亮的角落。
卖房不是一次简单的交易，它承载着过往的回忆，也开启了新的篇章。愿你也能在自己的生活旅途中，遇到一处值得托付的房子，一个愿意共度风雨的人，一段舒心自在的生活。
这篇帖子，给我的感触还是挺多的。
第一，这位帖主文笔不错，思路也非常清晰，而且执行力强，有这种思路+执行力，做什么事都能成。
第二，现在中国的房地产市场进入大洗牌阶段，大量房子流入二手房市场，想卖出去，并卖出个好价格，却难上加难，这位帖主用自己的亲身经历和实操经验，给到大家卖房的标准流程和方法论，给卖房的朋友一个很好的参考模版，很多思路和细节都值得反复学习。
第三，我最钦佩帖主的一点是，她不只把事情停留在具体操作的层面，而是会进行通盘复盘，形成自己的经验和方法论，比如如何卖房，如何比价，如何刷新，如何分工等思考，这种从具象事件中归纳总结的能力，非常值得我们学习和借鉴。
归根结底一句话，人无法赚到认知之外的钱，只有不断打通迭代认知—实操—复盘—再实操的闭环，才能让财富源源不断流入到你的磁场中。
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